《民法典》出台后，员工对于其未购买的单位福利分房是否有权居住使用
随着北京腾退安置政策的推行，使得房产确权、继承、居住权等民事案件数量居高不下。本文拟通过对《民法典》“居住权”概念的解析，以案说法，探究【《民法典》出台后，当事人对于其未购买的单位福利分房是否有权居住使用】的问题，以期对类案的办理有所助益。
一、案情简介
1987年2月17日，产权人陈*贞自愿将位于西城区蔡家楼二巷X号房屋出售给姚*全。姚*全购得房屋后与北京白菊电器有限公司位于朝阳区安苑里小区的楼房进行了使用权置换。1988年，北京白菊电器有限公司将其置换取得的位于北京市西城区蔡家楼二巷X号房屋分配给二原告陈*民、陈*玲居住至今。陈*贞其后没有履行买卖协议。陈*贞死亡后，经继承公证，涉案房屋由其子女吴*荣、吴*、吴*珍及孙女葛*共同继承。涉案房屋是北京白菊电器有限公司分配给二原告居住且办理了户籍迁入手续，但没有办理任何入住手续。现房屋面临腾退，二原告起诉至法院要去确认二原告对涉案房屋有权居住使用。
法院经审理查明：
- 涉案房屋位于北京市宣武区（现西城区）×××6、8号幢号2东数第一间及幢号5。原登记的房屋所有权人为吴*恒，后经继承，现登记所有权人为吴*荣、吴*、吴*珍及葛*，各占四分之一的产权份额。涉案房屋现由二原告陈*玲、陈*民居住使用。
- 陈*贞于1987年2月17日签订《购房协议书》一份，其上约定陈*贞将位于北京市宣武区（现西城区）×××6号私产房一处自愿出售给姚*权（姚*全），北房壹间（幢号2东数第一间）、东房贰间（幢号5），建筑面积36.1平方米，陈*贞保证没有产权方面的纠纷，房产价为4100元。该份协议买受人签字处由陈*秀代姚*权（姚*全）签字。
- 1987年2月17日陈*贞所签《收条》一张，其上记载如下：“今收到姚广权（姚广全）买房款肆仟壹佰元整。”
- 陈*玲及陈*民提交白菊公司于2014年7月出具的证明一份，其上记载如下：“1987年，我单位为解决职工住房问题，用位于朝阳区×××小区的楼房与姚*权（姚*全）的平房进行使用权置换。其中，包括位于北京市西城区×××6号的平房。同年，我单位取得该平房使用权后，即分配给陈*民、陈*玲居住使用至今。陈良民、陈美玲根据我单位出具的分房通知，已将户籍迁入了该辖区。因此，我单位对北京市西城区×××6号平房享有永久使用权”。
二、一审法院判决结果
一审法院审理认为，涉案房屋现登记所有权人因继承取得房屋所有权，陈*贞在签订《购房协议书》后已去世多年，涉案房屋的所有权已进行了重新登记，姚*全也未提起诉讼要求将涉案房屋过户至其名下。因此，姚*全未对涉案房屋取得相应的物权权利。虽然之后姚*全与白菊公司又就涉案房屋进行了换房，但在姚*全未取得涉案房屋相应物权权利的情况下，其主张与白菊公司的换房行为而取得房屋所有权也未得到法院支持，白菊公司也未因此取得涉案房屋的所有权。故在此情况下，白菊公司虽然认可涉案房屋系其与姚*全换房而得来，且已分配给二原告陈*玲、陈*民居住、使用，但白菊公司对该房屋并未获得合法的分配的权利。陈*玲、陈*民据此主张其享有对该房屋的用益物权也无从谈起。还应当指出，陈*玲、陈*民主张已实际居住多年、户籍登记在涉案房屋内等主张，与其是否对涉案房屋享有用益物权无必然关联。对于陈*玲、陈*民因白菊公司分配房屋的行为而取得相关权利的问题，陈*玲、陈*民应与白菊公司另行处理和解决。
故，一审法院判决驳回陈*玲、陈*民的全部诉讼请求。
三、二审判决结果
二审法院归纳各方当事人的诉辩意见，认为本案的争议焦点为陈*玲、陈*民就涉案房屋是否有权居住使用的问题。
二审法院认为，1987年2月，姚*全作为买受人与原房屋产权人陈*贞签订《购房协议书》购买涉案房屋，并交纳了购房款。吴*珍等七人对该《购房协议书》效力以及收款的事实予以否认，主张1989年陈*贞因子女分房便搬离涉案房屋，并委托姚*全看管房屋，但并未提供相关证据予以证明，就其上述主张，本院难以采信；其次，从涉案房屋产权人权利行使情况看，陈*贞及其继承人作为涉案房屋的物权人，数十年来，没有证据显示其曾向房屋实际居住人主张过权利，吴*珍等七人对此并未给出合理解释。涉案房屋虽未转移登记至姚广全名下，但其作为买受人已经履行了支付购房款之义务，且事实上姚*全购买房屋后亦已实际控制涉案房屋，在后续与白菊公司换房过程中姚*全具有事实及权利基础；再次，根据另案生效判决查明的事实以及姚*全于另案审理期间经公证委托其子到庭陈述内容，可知姚*全购买涉案房屋后，其以包括涉案房屋在内的平房与白菊公司的楼房实施换房，上述案件中，法院虽未支持姚*全要求将换房所涉白菊公司楼房过户至其名下的诉讼请求，但亦未否定姚*全与白菊公司之间的换房事实以及基于该事实白菊公司所享有的权利。陈*玲、陈*民居住使用涉案房屋来源于白菊公司单位分配，并非无居住使用依据。一审法院认定白菊公司未获得该房屋合法分配权利，并驳回陈*玲、陈*民要求确认对涉案房屋有权居住使用的诉讼请求错误，本院予以纠正。
故，二审判决，撤销原一审判决，确认陈*玲、陈*民对涉案房屋有权居住使用。
四、律师分析
《民法典》第三百六十六条规定“居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 居住权属于用益物权，居住权人对房屋享有占有、使用的权利，但不享有所有权。
居住权的设立分为法定设立以及意定设立。法定设立，除法律规定设立，司法裁判设立的案例也不在少数，尤其常见的赡养纠纷、离婚纠纷等等。而对于居住权的意定设立，《民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。《民法典》第371条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
笔者认为，本案若依据《民法典》相关规定确定居住权，确实在形式要件上难以确认，毕竟二原告与房屋所有权人间并未签订任何形式的居住权合同。但本案福利分房发生于1988年，是当时历史背景下的特殊存在，该事实早于《中华人民共和国物权法》颁布实施，可以适当援引《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，即“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”二审法院依据案件事实，认定二原告对于房屋享有居住使用权利，是保障特殊时期、特定人群诉讼权利、合法权益的体现，也是当事人通过诉讼程序维护自身实体权益的体现。